Если вы решили продать квартиру или апартамент в Болгарии, важно понимать, как устроен процесс от начала до конца. В этой статье мы подробно разбираем порядок оформления сделки: какие документы нужны, как проходит нотариальное удостоверение, как устроены расчёты и какие варианты есть для продавцов, которые не могут приехать лично.
Информация основана на нашем опыте сопровождения сделок с недвижимостью в Болгарии с 2014 года.
1. Как начинается процесс продажи
После того как подписано соглашение о сотрудничестве и организован доступ в апартамент, мы начинаем показы. Когда находится заинтересованный покупатель, мы принимаем от него резервационную сумму (задаток) и начинаем подготовку к сделке.
2. Нотариальное оформление
По законодательству Болгарии сделка купли-продажи недвижимости обязательно удостоверяется нотариально — и только у нотариусов соответствующей общины по месту нахождения объекта. Нельзя оформить сделку в другом нотариальном округе, в посольстве или у иностранного нотариуса.
3. Совместная собственность супругов
По законодательству Болгарии, если имущество было куплено лицом, состоящим в браке на момент покупки, оно является совместной собственностью супругов. При продаже необходимо согласие обоих супругов. На практике это решается одним из способов:
- Оба супруга лично присутствуют в нотариальной конторе в день сделки.
- Один из супругов выдаёт доверенность на другого — на продажу принадлежащей ему части совместной собственности (если один не может приехать).
- Оба супруга выдают доверенность на адвоката или другое лицо по их выбору (если оба не могут приехать и хотят провести сделку дистанционно).
Если супруги развелись, необходимо предоставить брачный договор, по которому ясно, кому принадлежит объект, или решение суда о разделе имущества. Если нормальные отношения сохранились, сделка проводится в обычном порядке с участием обоих.
Если имущество приобретено до брака, оно является собственностью приобретателя (если иное не указано в брачном договоре).
4. Документы для продажи
Для проведения сделки продавец должен предоставить следующие документы:
- Оригинал документа о собственности (нотариальный акт).
- Налоговая оценка объекта (данъчна оценка) — берётся в налоговой службе соответствующей общины. Стоимость: 5-25 евро в зависимости от срочности.
- Кадастровая схема объекта (скица) — берётся в Агентстве по геодезии, картографии и кадастру.
- Четыре декларации от каждого продавца:
- Декларация о гражданстве и семейном положении (гражданство, адрес проживания, семейное положение, даты браков и разводов).
- Декларация о том, что продавец не является публичным должностным лицом (политически значимым лицом).
- Декларация о предоставлении личных данных в регистрирующий орган.
- Декларация, разрешающая нотариусу провести проверку наличия или отсутствия неоплаченных обязательств продавца и обработку персональных данных.
5. Удалённая сделка по доверенности
Если продавец не может лично присутствовать при сделке в Болгарии, он оформляет доверенность на адвоката или другое лицо, которое будет представлять его интересы в нотариате.
В доверенности обязательно указывается:
- Полная сумма, которая будет уплачена продавцу.
- Получатель платежа — это может быть сам продавец, оба продавца или третье лицо по указанию продавца (например, если продавец хочет, чтобы деньги поступили на счёт родственника).
6. Расходы покупателя по сделке
Помимо стоимости апартамента, покупатель оплачивает следующие расходы по оформлению сделки:
- Нотариальная такса.
- Муниципальный единовременный налог.
- Стоимость регистрации сделки в Агентстве по вписываниям (орган, в котором регистрируются сделки с недвижимостью).
7. Расчёты по сделке
По болгарскому законодательству, если стоимость объекта превышает 5112.91 Евро (эквивалент 10 000 левов), расчёты между покупателем и продавцом проводятся только банковским путём. Законодательство не регламентирует местонахождение счёта — деньги могут быть отправлены на любой счёт в любой стране.
В настоящее время переводы проходят в несколько российских банков, но не во все. И не каждый болгарский банк работает с российскими — например, банк ЦКБ не переводит деньги в Россию.
8. Как работает адвокатский счёт
Адвокатский счёт — это не обычный банковский счёт физического лица. Это специальный, законодательно регламентированный инструмент с рядом важных свойств:
- Средства на этом счёте по закону не являются имуществом адвоката и не подлежат аресту.
- Для каждого клиента ведётся отдельный субсчёт (партида).
- Все операции с деньгами клиента возможны только в рамках документов и договоров, прикреплённых к данной партиде.
Стоимость использования адвокатского счёта — 250 € (фиксированная цена у нашего адвоката; у некоторых адвокатов стоимость может составлять 1% от суммы сделки).
Перевод денег с адвокатского счёта на счёт продавца производится за счёт получателя и комиссия банка составляет 0,25% от суммы сделки.
9. Порядок расчётов в день сделки
Заблаговременно перед сделкой заключается адвокатский договор на юридическое сопровождение и предоставление клиенту права использования адвокатского счёта для расчётов. В договоре прописывается сумма, которую адвокат обязан перевести на указанные продавцом счета.
Накануне сделки или в день сделки покупатель переводит деньги на адвокатский счёт. Как только деньги поступают — но не ранее дня сделки — адвокат обязан перевести их на счёт продавца.
Нотариус контролирует расчёты по сделке: проверяет все платёжные документы, сумму и получателя платежа. Стороны предоставляют нотариусу банковские документы о произведённом платеже. Только после получения всех подтверждений нотариус подписывает нотариальный акт купли-продажи и передаёт его на регистрацию в Агентство по вписываниям.
10. Как защищена сделка
Таким образом, сделка по продаже вашей недвижимости в Болгарии защищена сразу на нескольких уровнях:
- Ответственность адвоката — лицензированный специалист, вписанный в реестр адвокатской коллегии, несёт персональную ответственность за средства на адвокатском счёте.
- Ответственность нотариуса — контролирует законность сделки и проверяет все платёжные документы перед подписанием акта.
- Ответственность банка — банковская система обеспечивает безопасность денежных переводов.
- Ответственность покупателя — все условия оплаты зафиксированы в нотариальном акте.
Информация актуальна на апрель 2026 года. Законодательство и условия могут измениться — рекомендуем уточнять детали перед проведением сделки.